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Abschaffung Eigenmietwert ab 2029
Was Wohneigentümer jetzt wissen und bis 2028 erledigen sollten
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit einer Zustimmung von 57,7 % beschlossen. Damit endet ein System, das Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Immobilien verpflichtete, ein fiktives Einkommen zu versteuern, obwohl daraus kein tatsächlicher Ertrag erzielt wurde.
Am 1. April 2026 hat der Bundesrat den Zeitpunkt für die Umsetzung der Reform festgelegt. Die neuen Bestimmungen treten per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin bleibt genügend Zeit, um steuerliche und finanzielle Entscheidungen sorgfältig zu planen und bestehende Abzugsmöglichkeiten noch optimal zu nutzen.
Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029?
Die Reform bringt wesentliche Veränderungen für selbstgenutztes Wohneigentum mit sich.
Vergleich: Steuersystem bis 2028 vs. ab 2029
| Regelung | Bis 31.12.2028 (Bisher) | Ab 01.01.2029 (Neu) |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Steuerpflichtiges fiktives Einkommen | Entfällt vollständig |
| Schuldzinsabzug | Vollständig abziehbar | Entfällt weitgehend (Ausnahmen möglich) |
| Unterhaltskosten | Abziehbar (effektiv oder Pauschale) | Kein Abzug mehr bei Eigenheim |
| Energetische Sanierung | Steuerlich abziehbar | Kein Bundesabzug; Kantone teils befristet |
| Zweitliegenschaft | Eigenmietwert pflichtig | Kein Eigenmietwert; Objektsteuer möglich |
Handlungsempfehlungen für die Übergangsphase
Die Jahre bis Ende 2028 bieten die letzte Gelegenheit, von den bisherigen steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Wer rechtzeitig plant, kann seine Situation optimal auf das neue System ausrichten.
Renovationen und Unterhaltsarbeiten vorziehen
Eine der wichtigsten Massnahmen besteht darin, geplante Renovationen und Unterhaltsarbeiten möglichst noch vor Ende 2028 umzusetzen. Danach können solche Kosten bei selbstbewohnten Liegenschaften nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Besonders interessant sind Investitionen in:
- Dachsanierungen und Fassadendämmungen
- Fensterersatz
- Heizungsersatz (z. B. Wärmepumpen oder Pelletheizungen)
- Küchen- und Badsanierungen
- Erneuerung von Elektro- und Sanitäranlagen
- Photovoltaik- und Solaranlagen
- Allgemeine Unterhalts- und Malerarbeiten
Da in den kommenden Jahren mit einer steigenden Nachfrage nach Handwerksleistungen zu rechnen ist, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung. Wer erst kurz vor 2029 aktiv wird, muss mit längeren Wartezeiten und möglichen Kapazitätsengpässen rechnen.
Die Hypothekarsituation sorgfältig prüfen
Mit dem Wegfall des Schuldzinsabzugs stellt sich für viele Eigentümer die Frage, ob eine stärkere Amortisation sinnvoll ist. Eine allgemeingültige Antwort gibt es jedoch nicht.
Folgende Aspekte sollten in die Überlegungen einfliessen:
- Der steuerliche Vorteil hoher Hypotheken nimmt künftig deutlich ab.
- Eine starke Amortisation bindet Vermögen in der Immobilie und reduziert die verfügbare Liquidität.
- Personen kurz vor der Pensionierung sollten die langfristige Tragbarkeit ihrer Wohnkosten besonders sorgfältig prüfen.
- Die optimale Finanzierung hängt von Einkommen, Vermögen, Zinssituation und persönlichen Zielen ab.
Vor grösseren Entscheidungen empfiehlt sich daher eine individuelle Analyse der finanziellen Gesamtsituation.
Entwicklung bei Zweitliegenschaften beobachten
Besitzerinnen und Besitzer von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern sollten die Entwicklungen in den jeweiligen Kantonen aufmerksam verfolgen.
Insbesondere in tourismusstarken Kantonen wie Graubünden, Wallis oder Tessin könnten neue Objektsteuern eingeführt werden, um die wegfallenden Einnahmen aus dem Eigenmietwert teilweise zu kompensieren.
Wer seine Zweitliegenschaft vermietet, bleibt weiterhin von anderen steuerlichen Regeln betroffen. Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig, während bestimmte Unterhalts- und Schuldzinsabzüge weiterhin geltend gemacht werden können.
Individuelle Steuerplanung frühzeitig angehen
Ob die Reform zu einer Entlastung oder zu zusätzlichen Kosten führt, hängt stark von der persönlichen Situation ab.
Auswirkungen der Reform: Gewinner vs. Verlierer
| Tendenziell im Vorteil (Steuerentlastung) | Tendenziell im Nachteil (Steuerliche Mehrbelastung) |
|---|---|
| Eigentümer mit geringer oder weitgehend amortisierter Hypothek | Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Zinskosten |
| Rentnerinnen, Rentner und Personen kurz vor der Pensionierung | Besitzer älterer, sanierungsbedürftiger Immobilien |
| Eigentümer von Neubauten oder gut unterhaltenen Liegenschaften | Eigentümer mit umfangreichen Renovationsplänen nach 2028 |
| Ersterwerbende, die von speziellen Übergangsregelungen profitieren können | Personen, die bisher stark von Steuerabzügen profitiert haben |
Zeitplan auf einen Blick
| Zeitpunkt | Ereignis |
|---|---|
| 28. September 2025 | Die Schweizer Bevölkerung stimmt mit 57,7 % Ja-Stimmen für die Abschaffung des Eigenmietwerts. |
| 1. April 2026 | Der Bundesrat legt das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest. |
| 2026 bis 2028 | Übergangsfrist: Die bisherigen Regelungen gelten weiterhin. Renovationen, Unterhaltsarbeiten und energetische Investitionen können noch steuerlich geltend gemacht werden. |
| 1. Januar 2029 | Inkrafttreten des neuen Systems ohne Eigenmietwert und ohne wesentliche Abzugsmöglichkeiten für selbstgenutzte Liegenschaften. |
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts zählt zu den bedeutendsten Veränderungen im Schweizer Immobiliensteuerrecht der vergangenen Jahrzehnte. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer werden von der Reform profitieren, insbesondere Personen mit geringer Verschuldung, Rentnerinnen und Rentner sowie Eigentümer neuer oder gut unterhaltener Immobilien.
Gleichzeitig verlieren Eigentümer älterer Liegenschaften wichtige steuerliche Abzugsmöglichkeiten. Deshalb lohnt es sich, die verbleibende Übergangsfrist aktiv zu nutzen.
Die wichtigsten Empfehlungen lauten:
- Geplante Renovationen und Sanierungen möglichst vor Ende 2028 umsetzen.
- Finanzierungs- und Amortisationsentscheide nicht ausschliesslich aus steuerlichen Gründen treffen.
- Kantonale Entwicklungen bei energetischen Sanierungen und Zweitliegenschaften aufmerksam verfolgen.
- Die persönliche Steuer- und Finanzplanung rechtzeitig an die neuen Rahmenbedingungen anpassen.
Die kommenden Jahre bieten die Möglichkeit, die Weichen für die Zeit nach 2029 optimal zu stellen. Wer Investitionen, Finanzierung und Steuerstrategie frühzeitig überprüft, kann die Vorteile der Reform gezielt nutzen und mögliche Nachteile vermeiden. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die eigene Situation analysieren zu lassen und die notwendigen Schritte einzuleiten.
Manuel Waser, Dipl. Treuhandexperte
Mitglied der Geschäftsleitung
manuel.waser@treuvision.ch
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