Eigenmietwert: Abschaffung in Sicht oder weiterhin Pflicht? 

Warum gibt es den Eigenmietwert – und weshalb ist er umstritten?

Seit Jahrzehnten sorgt der Eigenmietwert für hitzige Diskussionen. Jetzt steht er erneut im Fokus, denn am 28. September 2025 entscheidet das Schweizer Volk über seine Zukunft. Was steckt hinter dieser Steuer, welche Änderungen sind geplant, und was bedeutet das für Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer? Hier die wichtigsten Fakten.

Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, muss Steuern auf eine fiktive Mieteinnahme zahlen – den sogenannten Eigenmietwert. Dabei handelt es sich um ein Einkommen, das gar nicht real erzielt wird. Diese Besteuerung existiert seit 1934 und wird von vielen als ungerecht empfunden, weil sie Wohneigentümer finanziell belastet, während Mieter keine vergleichbare Steuer entrichten müssen.

Was hat das Parlament entschieden?

Im Dezember 2024 hat das Parlament beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Diese Abschaffung soll sowohl für Erstwohnungen als auch für Ferienhäuser gelten. Gleichzeitig werden verschiedene Steuerabzüge gestrichen:

• Unterhaltskosten, wie Renovationen oder Gartenpflege, sind nicht mehr abziehbar.
• Hypothekarzinsen dürfen nur noch bei vermieteten Immobilien geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gibt es für Erstkäufer: Sie können Hypothekarzinsen während zehn Jahren weiterhin abziehen.
• Investitionen in erneuerbare Energien (z. B. Solaranlagen) bleiben abzugsfähig.

Damit diese Änderungen in Kraft treten, muss das Volk zustimmen. Die Abstimmung beinhaltet zwei verknüpfte Vorlagen:

1. Abschaffung des Eigenmietwerts
2. Möglichkeit für Kantone, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen

Nur wenn beide Vorlagen angenommen werden, tritt die Reform in Kraft.

Welche Folgen hat die Abstimmung für Sie?

Falls die Reform angenommen wird:

• Keine Besteuerung des Eigenmietwerts mehr.
• Wegfall vieler Steuerabzüge für Unterhaltskosten.
• Hypothekarzinsen sind nur noch für vermietete Objekte abzugsfähig.
• Mögliche neue Besteuerung für Zweitwohnungen, abhängig vom Kanton.

Falls die Reform abgelehnt wird:

• Der Eigenmietwert bleibt bestehen.
• Steuerabzüge für Renovationen und Hypothekenzinsen bleiben wie bisher erhalten.
• Kantone dürfen die Steuern auf Zweitwohnungen nicht erhöhen.

Welche Schritte sind jetzt sinnvoll?

Falls Sie bereits Wohneigentum besitzen:

• Renovationen vorziehen: Falls grössere Sanierungen anstehen (z. B. Heizung, Dach), sollten diese spätestens bis 2027 durchgeführt werden, um die bestehenden Steuerabzüge noch zu nutzen.
• Hypothek überprüfen: Bei hohen Zinsen kann eine frühzeitige Tilgung sinnvoll sein.

Falls Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten:

• Erstkauf: Nutzen Sie die begrenzte Möglichkeit, Hypothekarzinsen für zehn Jahre abzuziehen.
• Zweitwohnungen: Klären Sie die Steuerfolgen in Ihrem Kanton, da künftig eine Zusatzsteuer möglich wäre.

Fazit

Keine übereilten Entscheidungen treffen: Der Ausgang der Abstimmung ist noch ungewiss. 
Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte frühestens ab 2028 Realität werden – vorausgesetzt, das Volk stimmt zu. Bis dahin gilt:

• Jetzt investieren: Renovationen vorziehen und Steuerabzüge nutzen.
• Hypotheken checken: Hohe Zinsen? Überlegen Sie, eine vorzeitige Tilgung in Betracht zu ziehen.
• Abstimmung im Auge behalten: Bleiben Sie über beide Szenarien informiert.

Haben Sie Fragen zur steuerlichen Optimierung? Wir beraten Sie gerne.

Manuel Waser
Mitglied der Geschäftsleitung
manuel.waser@treuvision.ch
+41 43 222 59 99