Immobilienbesitz direkt oder indirekt? Steuerliche Vorteile für Eigentümer erklärt

Immobilienbesitz direkt oder indirekt? Die Entscheidung hat erhebliche steuerliche Folgen und kann Ihre jährliche Steuerbelastung deutlich verändern.

Wer eine Renditeliegenschaft besitzt und diese fremd vermietet, stellt sich früher oder später die Frage: Soll ich die Immobilie privat halten oder in eine Gesellschaft einbringen?

Im Video erläutern Dr. Alain Villard und Nicola Peter worauf Eigentümer besonders achten sollten.

Im Video wird ein einfaches Rechenbeispiel mit einer Stockwerkeigentumswohnung im Wert von einer Million Franken vorgestellt. Dieses Beispiel hilft, die steuerlichen Unterschiede zwischen direktem und indirektem Immobilienbesitz zu verdeutlichen. Wer sich die genauen Berechnungen im Detail ansehen möchte, findet die Übersicht unter den angegebenen Links zum Download bereitgestellt:

• Gegenüberstellung der Kosten
• Einmalige Kosten des Systemwechsels

Gegenüberstellung der Kosten

Bei der Frage, ob Immobilien direkt oder indirekt gehalten werden sollen, steht immer die steuerliche Belastung im Zentrum. Entscheidend ist nicht nur, welche laufenden Steuern auf die jährlichen Mieterträge anfallen, sondern auch, welche einmaligen Kosten bei einem Systemwechsel entstehen. Ein Vergleich dieser beiden Aspekte ist unerlässlich, um die richtige Entscheidung zu treffen.

Direkter Besitz: Einkommensteuer im Fokus

Wer eine Renditeliegenschaft im Privatvermögen hält, versteuert die daraus erzielten Mieterträge im Rahmen der Einkommenssteuer. Nach den gesetzlich vorgesehenen Abzügen, typischerweise pauschale Unterhaltskosten von 10 Prozent und mögliche Verwaltungskosten von rund 6 Prozent, ergibt sich ein steuerbares Einkommen. Dieses wird mit dem jeweiligen progressiven Einkommenssteuersatz erfasst, der je nach Höhe des Gesamteinkommens stark variieren kann.

Im Rechenbeispiel einer Eigentumswohnung im Wert von 1 Mio. CHF und jährlichen Mieterträgen von 50 000 CHF verbleiben nach Abzügen CHF 42 000 steuerbares Einkommen. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent ergibt sich daraus eine jährliche Steuerbelastung von 8 400 CHF. Für private Eigentümer ist dies ein realistisches Szenario, das zeigt, wie stark die Progression ins Gewicht fällt.

Indirekter Besitz: Gewinnsteuer durch Gesellschaft

Ganz anders präsentiert sich die Situation, wenn dieselbe Immobilie in eine Gesellschaft eingebracht wird, also indirekt gehalten wird. In diesem Fall unterliegt der Ertrag nicht mehr der Einkommenssteuer, sondern der Gewinnsteuer der Gesellschaft. Hier können zusätzliche Aufwände berücksichtigt werden, etwa Abschreibungen auf dem Anschaffungswert, Rückstellungen oder weitere betrieblich bedingte Kosten. Dadurch reduziert sich der steuerbare Gewinn deutlich.

Im Beispiel sinkt der steuerbare Gewinn von 50 000 CHF auf 18 000 CHF. Bei einem durchschnittlichen Gewinnsteuersatz von 14,4 Prozent beträgt die jährliche Steuerbelastung lediglich 2 592 CHF. Der Unterschied ist erheblich: Die Steuerbelastung fällt um über 5 800 CHF tiefer aus als im direkten Besitz. Zusätzlich profitieren die Aktionäre im Fall einer Dividendenausschüttung von der privilegierten Dividendenbesteuerung, was die Gesamtbelastung nochmals reduziert.

Einmalige Transferkosten beachten

Diese steuerlichen Vorteile dürfen jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Wer eine Liegenschaft aus dem Privat- in das Geschäftsvermögen überführt, muss mit einmaligen Kosten rechnen. Zu diesen zählen in den meisten Kantonen die Handänderungssteuer, die Grundstückgewinnsteuer (sofern der Übertrag nicht zu Anlagekosten erfolgt), die Gebühren für Notariat und Grundbuch sowie die allfälligen Kosten einer Gesellschaftsgründung.

Im Praxisbeispiel bewegen sich diese Aufwendungen zwischen 17 500 CHF bei einer Sacheinlagegründung und 35 500 CHF bei einer Bargründung. Das bedeutet: Erst nach drei bis sechs Jahren amortisieren sich die einmaligen Transferkosten durch die jährliche Steuerersparnis. Wer mehrere Liegenschaften in eine Gesellschaft einbringt, profitiert schneller, da sich die Steuerersparnisse summieren.

Worauf Eigentümer besonders achten sollten

Ob sich ein Wechsel lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Anzahl Objekte: Je mehr Objekte vorhanden sind, desto grösser ist das Sparpotenzial.

• Persönliche Einkommenssituation: Wer bereits ein hohes Einkommen versteuert, leidet stärker unter der Progression und profitiert tendenziell mehr vom Systemwechsel.

• Langfristige Planung: Ein Transfer lohnt sich vor allem, wenn die Liegenschaft langfristig im Besitz bleibt. Bei kurzfristigem Verkauf können die Vorteile verloren gehen.

• Gesellschaftsform: Ob GmbH oder AG, die Wahl beeinflusst die Gründungskosten, das Stammkapital und die steuerliche Behandlung.

Unser Fazit

Die Entscheidung zwischen direktem und indirektem Immobilienbesitz hat grosse steuerliche Auswirkungen. Während der direkte Besitz zu einer kontinuierlich hohen Steuerbelastung führt, kann der indirekte Besitz über eine Gesellschaft zu einer erheblichen Reduktion der laufenden Steuern beitragen. Gleichzeitig müssen aber die einmaligen Kosten des Transfers berücksichtigt werden.

Haben Sie Fragen oder möchten Sie sich zu Ihrer Renditeliegenschaft beraten lassen? Wir stehen Ihnen jederzeit beratend zur Verfügung.

Raphael Kissling
Partner
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