Wegfall des Eigenmietwerts

Handlungsempfehlungen für Immobilieneigentümer

Die Schweizer Stimmbevölkerung stimmte am 28. September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zu. Für Besitzer von Wohneigentum ergeben sich daraus wichtige Handlungsfelder, die zeitnah angegangen werden sollten.

Die Volksabstimmung und ihre Folgen

Mit dem Ja an der Urne wurde ein Systemwechsel im Schweizer Steuerrecht eingeleitet. Die wesentlichen Eckpunkte:

• Die Umsetzung erfolgt schrittweise, wobei die Kantone bis mindestens 2028 Zeit für die Implementierung erhalten. Dabei besteht für sie auch die Option, eine neue Abgabe auf vorwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen einzuführen.
• Während der Übergangsphase bleibt die bisherige Regelung bestehen: Der Eigenmietwert muss weiterhin deklariert werden, gleichzeitig bleiben die gewohnten Abzugsmöglichkeiten für Unterhalt und Schuldzinsen erhalten.
• Nach Inkrafttreten entfallen auf Bundesebene zahlreiche steuerliche Vergünstigungen, allen voran der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Eigentum.
• Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, profitiert von einer Sonderregelung: Über zehn Jahre hinweg kann ein schrittweise sinkender Schuldzinsabzug geltend gemacht werden. Im ersten Steuerjahr beträgt dieser CHF 10’000 für Ehepaare beziehungsweise CHF 5’000 für Alleinstehende und nimmt danach kontinuierlich ab.
• Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz können von den Kantonen weiterhin steuerlich begünstigt werden.
  Diese Reform bedeutet für viele Immobilienbesitzer eine deutliche Veränderung ihrer steuerlichen Situation.

Konkrete Handlungsschritte

Angesichts der anstehenden Änderungen sollten Eigentümer folgende Massnahmen in Betracht ziehen:

Steueroptimierung während der Übergangsfrist:

Profitieren Sie von den noch gültigen Abzugsmöglichkeiten – sei es für Instandhaltung, Hypothekarzinsen oder energetische Verbesserungen. Umfangreichere Renovierungs- oder Umbauprojekte sollten idealerweise noch vor dem Systemwechsel realisiert werden, um die bestehenden Abzüge optimal zu nutzen.

Überprüfung der Finanzierungsstruktur:

Da die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen künftig stark eingeschränkt wird, empfiehlt sich eine Analyse Ihrer Hypothekarsituation. Eine Anpassung könnte steuerliche Mehrbelastungen reduzieren. Wichtig: Eine vorzeitige Amortisation sollte nur nach sorgfältiger Prüfung Ihrer Liquiditätssituation erfolgen – es gibt durchaus Szenarien, in denen ein Schuldenabbau nicht die beste Option darstellt.

Dokumentation wertvermehrender Investitionen:

Da werterhaltende Unterhaltskosten künftig nicht mehr steuerlich absetzbar sind, wird die genaue Erfassung wertvermehrender Ausgaben umso wichtiger – diese lassen sich später bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen.

Professionelle Unterstützung:

Die Reform bringt komplexe und sehr individuelle steuerliche Konsequenzen mit sich. Eine frühzeitige Konsultation mit Fachleuten hilft, Ihre spezifische Situation optimal zu gestalten.

Finanzplanung anpassen:

Kalkulieren Sie die künftige Steuerbelastung ein und stellen Sie sicher, dass Amortisationen und geplante Unterhaltsarbeiten weiterhin problemlos finanzierbar bleiben.

Gerne unterstützen wir Sie bei Fragen rund um die neue Regelung mit einer persönlichen Beratung.

Manuel Waser, Dipl. Treuhandexperte
Mitglied der Geschäftsleitung
manuel.waser@treuvision.ch
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