Abschaffung Eigenmietwert – Was Sie jetzt noch tun sollten

Haben Sie den Maler schon beauftragt? Der Grund für diese Frage: Renovationskosten bei selbstbewohnten Liegenschaften können ab 2029 nicht mehr von den Steuern abgezogen werden. Und das ist längst nicht die einzige Änderung. Die Abschaffung des Eigenmietwerts beim eigenen Zuhause und bei Ferienwohnungen zieht weitreichende Konsequenzen nach sich.

Was Sie jetzt wissen und prüfen sollten

In diesem Video erklären Ihnen Manuel Waser und Fabian Jauslin die zentralen Konsequenzen aus der Reform und zeigen auf, welche Schritte Eigenheimbesitzer, Stockwerkeigentümer und Privatpersonen jetzt prüfen sollten.

Die Eckpunkte ab dem 1. Januar 2029

Mit dem Systemwechsel treten voraussichtlich per 1. Januar 2029 drei wesentliche Neuerungen in Kraft:

• Wegfall des Eigenmietwerts
• Wegfall des privaten Schuldzinsenabzugs (mit wenigen Ausnahmen)
• Wegfall des Unterhaltsabzugs für selbstbewohntes Wohneigentum (mit Ausnahmen)

Schuldzinsenabzug: Weitreichende Folgen über das Wohneigentum hinaus

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird nicht nur der Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten, sondern auch der Abzug von Schuldzinsen massiv eingeschränkt.

Privatpersonen können ihre Schuldzinsen künftig grundsätzlich nicht mehr abziehen. Ausnahmen beziehungsweise ein teilweiser Abzug bestehen lediglich noch für vermietete Liegenschaften sowie für Ersterwerber. Die Auswirkungen gehen damit weit über das reine Wohneigentum hinaus, da sämtliche privaten Schulden betroffen sind.

Die Hypothek: Keine reine Frage der Steueroptimierung mehr

Bisher galt oft das Argument, dass Schulden und Hypotheken steuerlich attraktiv seien, weil die Zinsen das steuerbare Einkommen mindern. Dieses Verkaufsargument der Hypothekaranbieter fällt ab 2029 grösstenteils weg.

Die zentrale Frage lautet künftig nicht mehr: «Wie viel Steuern spare ich mit der Hypothek?», sondern:

• Wie viel Liquidität benötige ich?
• Kann ich das freie Kapital anderweitig sinnvoll investieren?
• Wie entwickeln sich die Zinsen und die Gesamtkosten der Finanzierung?

Besonders bei Renditeliegenschaften, bei selbständiger Erwerbstätigkeit und im Rahmen familieninterner Liegenschaftsübertragungen präsentiert sich die Ausgangslage komplexer – hier empfiehlt sich eine individuelle Überprüfung.

Liegenschaftsunterhalt: Rechtzeitig planen lohnt sich

Eigenheimbesitzer können viele Sanierungskosten künftig nicht mehr bei der Einkommenssteuer geltend machen. Steht in absehbarer Zeit eine Renovation an, kann es steuerlich vorteilhaft sein, diese noch vor Ende 2028 zu realisieren.

Bei den Energiesparmassnahmen haben die Kantone die Möglichkeit, den Abzug noch bis ins Jahr 2050 zuzulassen. Es wird davon ausgegangen, dass viele Kantone davon Gebrauch machen werden. Bei der direkten Bundessteuer hingegen fällt auch dieser Abzug weg. Wer eine grössere energetische Sanierung plant, profitiert von einer frühzeitigen Steuer- und Etappenplanung.

Für vermietete Liegenschaften sowie Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleiben Unterhaltskosten weiterhin voll abzugsfähig.

Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds vor 2029 prüfen

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind heute grundsätzlich steuerlich abzugsfähig. Ab 2029 fällt dieser Abzug bei selbstbewohntem Stockwerkeigentum weg.

Daher lohnt es sich zu prüfen, ob die Einlagen in den Erneuerungsfonds im jeweiligen Wohnsitzkanton noch gezielt angepasst werden können und ob anstehende Sanierungen allenfalls separat bezahlt und noch vor der Frist steuerwirksam abgezogen werden sollten.

Fazit: Handlungsempfehlungen im Überblick

Da die Kantone bei einzelnen Bestimmungen Spielraum geniessen, sind noch nicht alle Detailfragen abschliessend geklärt. Dennoch lässt sich der Handlungsbedarf bereits klar umreissen:

• Für alle Privatpersonen: Die eigene Schuldensituation überprüfen – insbesondere vor dem Hintergrund des wegfallenden Schuldzinsenabzugs.
• Für Eigenheim- und Ferienwohnungsbesitzer: Den anstehenden Sanierungsbedarf ermitteln und Renovationsarbeiten rechtzeitig bis Ende 2028 planen.
• Für Stockwerkeigentümer: Die Einzahlungen in sowie die Nutzung des Erneuerungsfonds zeitnah hinterfragen.

Weitere Informationen zur Abschaffung des Eigenmietwerts und zu den steuerlichen Auswirkungen finden Sie in unserem Beitrag: Abschaffung Eigenmietwert 2029

Manuel Waser, Dipl. Treuhandexperte
Mitglied der Geschäftsleitung
manuel.waser@treuvision.ch
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